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Net-Iris – Mai 2007
Stratégies pour réduire son impôt ISF

Environ 450.000 redevables devront déclarer et payer l'ISF, impôt de solidarité sur la fortune, d'ici le 15 juin prochain. Ceux n'ayant pas de biens bénéficiant d'un régime spécial pourront remplir le formulaire simplifié 2725S.

L'ISF est exigible pour tout patrimoine net taxable supérieur à 760.000 EUR au 1er janvier 2007.

Il est codifié aux articles 885A à 885Z du code général des impôts.

L'ISF concerne les biens, situés en France ou à l'étranger, du foyer fiscal français que celui-ci soit constitué par une personne seule, un couple marié, par des partenaires pacsés ou des personnes en concubinage notoire auxquels s'ajoutent les biens des enfants mineurs non émancipés.

Il s'adresse, également, aux personnes domiciliées fiscalement à l'étranger pour leurs biens situés en France à l'exclusion des placements financiers.

L'assiette taxable est constituée de l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers non exonérés déduction faite des dettes à la charge personnelle du redevable.

Le barème, au 1er janvier 2007, avant réduction pour personne à charge, plafonnement ou activation du bouclier fiscal, s'établit ainsi :

Il existe, malgré tout, des biens exonérés partiellement ou totalement, et des stratégies permettant de limiter l'ISF. Afin de pouvoir approfondir chacune de ces solutions, nous avons indiqué le BOI correspondant, bulletin officiel des impôts consultable sur le site du Ministère des finances.

A) Immobilier et non bâti

En préambule, il est nécessaire de rappeler que l'évaluation des biens immobiliers, le plus souvent, établie par la méthode de comparaison, peut être minorée s'il s'agit de la résidence principale [1] pour laquelle une décote de 20% est consentie mais, également, s'il s'agit de biens occupés [2], indivis [3] ou destinés, partiellement ou non, à l'activité professionnelle.

A contrario, les biens démembrés [4] ne bénéficient d'aucune décote.

A noter que le droit temporaire au logement du conjoint survivant n'a pas à être déclaré. Ce n'est pas le cas du droit viager.

Une solution pour minorer son ISF consiste à acquérir la nue-propriété d'un bien, en ayant recours, par exemple, à un crédit in fine. Cette acquisition n'est pas soumise à l'ISF, dans la mesure où c'est le tiers usufruitier qui déclare la pleine-propriété à l'ISF. Cette stratégie permet, également, d'imputer le crédit au passif et donc de minorer l'assiette ISF et peut générer des intérêts d'emprunt déductibles de revenus fonciers perçus par ailleurs.

Il s'agit, par exemple, de la nue-propriété d'un bien immobilier en direct ou d'une Scpi (pierre papier). Pour cette dernière, toutefois, il n'est plus possible de déduire les intérêts d'emprunt comme l'a récemment précisé l'administration fiscale (BOI 5-D-2-07).

Une autre stratégie est de réaliser un investissement dans le cadre du statut de loueur meublé professionnel (LMP). Ce statut est obtenu dès lors que l'investisseur, inscrit au Rcs, génère plus de 23.000 EUR de revenus ou retire, de ces locations meublées, au moins 50% de son revenu global. Ces biens qualifiés de professionnels et donc exonérés d'ISF doivent alors être acquis quasiment sans recours au financement afin de dégager un résultat positif. L'accès à un tel statut nécessite donc un apport compris entre 400 et 600.000 EUR.

A défaut d'être considérés comme biens professionnels (BOI 7-S-4-06), les biens ruraux donnés à bail long terme et les parts de GFA bénéficient d'une exonération de 75% jusqu'à 76.000 EUR et de 50% au-delà. Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers sont exonérés à hauteur de 75% de leur valeur à condition, notamment, de respecter un engagement d'exploitation de trente ans.

B) Donations et cessions

Sauf à donner en pleine propriété, ce qui, bien entendu, réduirait d'autant l'assiette ISF (à condition que le donataire ne figure pas dans le foyer fiscal), le contribuable peut recourir à la donation d'usufruit temporaire pour les biens dont les revenus générés ne lui sont pas nécessaires. Si tel est le cas, la valeur totale du bien donné sort de l'ISF. Il faudra, toutefois, être vigilant sur la motivation d'un tel démembrement (enfant handicapé ou en difficulté financière, par exemple) au risque de voir l'administration invoquer l'abus de droit.

Une autre stratégie consiste à réaliser une cession de la nue-propriété. En cas de vente, en dehors des héritiers présomptifs, par exemple au profit d'une association ou d'une société, elle permet au contribuable de conserver la jouissance de son bien tout en ne payant l'ISF que sur sa valeur en usufruit et selon le barème de l'article 669 du CGI. Il en est de même en cas de donation à l'Etat, une commune, un département... ou, sous conditions, à une Fondation reconnue d'utilité publique.

A contrario, la cession ou donation d'usufruit temporaire à des personnes morales permet, aux contribuables philanthropiques et en respectant certaines contraintes, d'être exonérés d'ISF sur les biens concernés (BOI 7S-4-03).

A noter que le conjoint survivant qui a recueilli l'usufruit légal d'une succession ouverte avant le 1er juillet 2002 ne déclare, à l'ISF, que la valeur de l'usufruit des biens concernés (BOI 7S-5-05).

C) Plafonnement et bouclier fiscal

Le plafonnement (BOI 7S-1-06), dont le principe est de ne pas surtaxer un contribuable à revenus faibles, s'active dès lors que ISF + IR (impôt sur le revenu) + prélèvements sociaux excédent 85% de ses revenus et produits. En cas de dépassement, le plafonnement vient minorer l'ISF à payer dans la double limite, pour les patrimoines supérieurs à 2.420.000 EUR, de 50% du montant dû et de 11.530 EUR.

Le dispositif du bouclier fiscal (BOI 13A-1-06), mis en place à partir des impositions 2006, s'active, pour sa part, dès lors que IR + ISF + taxe foncière et d'habitation ≥ 60% des revenus de l'année précédente (en fait 71% si l'on inclut les prélèvements sociaux).

La stratégie pour bénéficier de ces dispositifs consiste, dans la mesure du possible, à minorer ses revenus et plus-values. Outre le recours à des opérations de défiscalisation, il faut privilégier des enveloppes fiscales telles qu'assurance-vie multi-supports (en évitant d'être investi à 100% en support euros) et ce, au détriment de placements tels que biens locatifs en revenu foncier positif, assurance-vie monosupport, compte-titres… En effet, en cas de besoin, seule la part de plus-value du rachat est considéré comme revenu contrairement, par exemple, à un loyer dont la totalité est prise en compte.

D) Placements financiers

Certains placements financiers sont totalement exonérés d'ISF dès lors qu'ils ne sont pas rachetables. Il s'agit, par exemple, des tontines à prime unique ou, plus diversifiés et individualisés, de quelques rares contrats d'assurance-vie non rachetables.

Ce dernier, couplé à une contre-assurance décès pour ne pas "léser" les héritiers en cas de décès durant la vie du contrat, peut s'avérer pertinent pour des redevables lourdement imposés à l'ISF.
Cette exonération ne concerne pas les contrats souscrits après le 20 novembre 1991 pour les primes versées après l'âge de 70 ans.

Pour mémoire, on peut, également, citer les contrats "retraite" tels que Perp, Préfon et contrats Madelin, les stock options, les titres issus de certaines souscriptions au capital de PME (BOI 7S-3-05), les temporaires décès (sauf primes versées après 70 ans pour les contrats souscrits après le 20 novembre 1991)…

D'autres placements financiers sont imposables à l'ISF mais partiellement.

Il s'agit, par exemple, des contrats de capitalisation qui présentent, outre le fait d'être imposé à l'ISF pour leur seul nominal, la particularité de pouvoir être démembrés (par exemple, usufruit au parent souscripteur et nue-propriété à l'enfant). A contrario, ils ne bénéficient pas du cadre fiscal privilégié de l'assurance-vie en terme de droits de succession.

Il s'agit, également, des contrats d'assurance-vie à bonus de fidélité dont le bonus, généralement non rachetable durant une période allant de 8 à 16 ans, n'est pas imposable à l'ISF.

E) Biens professionnels ou assimilés

Les biens nécessaires à l'exercice à titre principal de la profession du contribuable (BOI 7S-8-05) sont totalement exonérés sauf les comptes courants d'associés (BOI 7S-6-06) et la trésorerie excessive (BOI 7S-1-05). Il en est de même pour les parts ou actions de sociétés dans la mesure où le contribuable y exerce son activité économique principale (sociétés à l'IR) ou s'il y exerce une fonction dirigeante tout en y percevant une rémunération normale constituant plus de 50% de ses revenus professionnels (sociétés à l'IS). A ces conditions s'ajoutent, pour certains dirigeants (dont ceux de SA), un seuil de 25% minimum de détention du capital ou, à défaut, à ce que les titres représentent plus de 50% de la valeur brute de son patrimoine (BOI 7S-7-05).

Les associés non dirigeants ou ceux qui ne détiennent pas 25% des droits sociaux peuvent, toutefois, bénéficier d'une exonération ISF de 75% (BOI 7S-6-05) en cas d'engagement collectif de conservation de 6 ans (à hauteur de 20% pour une société cotée, 34% si elle est non cotée). Pour cela, l'un des associés signataires doit y exercer une fonction de direction.

S'agissant des salariés ou mandataires sociaux (BOI 7S-3-06 & BOI 7S-3-07), ils bénéficient d'un abattement de 75% sur la valeur des actions ou parts de la société dans laquelle ils exercent leur activité principale. La condition est d'en rester propriétaire pendant six ans à compter de l'année de la demande d'exonération partielle. Cet abattement de 75% est conservé lors du départ à la retraite à la condition d'avoir détenu ses titres depuis au moins trois ans au moment de la cessation de ses fonctions.

F) Autres biens

Il existe un ensemble de biens exonérés relevant plus de l'investissement plaisir tels qu'objets d'antiquité, objets de collection, tableaux, véhicules de collection… mais citons, également, les droits de propriété littéraire & artistique et les droits de propriété industrielle.

Au risque de se répéter, l'optimisation fiscale qu'il s'agisse de l'impôt sur le revenu ou de l'ISF ne doit pas occulter la qualité des placements choisis et leur pertinence au sein du patrimoine.

Yves Gambart de Lignières
Conseil Financier - Gestion de Patrimoine
16 place de la Madeleine 75008 PARIS
6bis rue Madame Lagarde 56000 VANNES
www.dlpatrimoine.fr
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1 Arrêt Fleury n°93-20878 du 13 février 1996
2 Décision n°249505 du Conseil d'Etat du 10 nov.2004
3 Arrêt Fayard n°89-10394 du 19 juin 1990
4 Arrêt n°05-16751 du 20 mars 2007

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