…Décider de se lancer est une chose. Encore faut-il le pouvoir. « Sachant que, pour le seuil de 23 000€, il faut prendre en compte, au cours de l'année civile, les loyers exigibles ou courus et, si l'on prend un rendement plutôt prudent de 4 %, il faut envisager un investissement global d'environ 575 000 €, soit idéalement trois à quatre biens », analyse Yves Gambart de Lignières, conseiller patrimonial à De Lignières Patrimoine.
Par ailleurs, il faut évaluer vos revenus d'activité et leur probable évolution dans les prochaines années pour vous assurer qu'ils n'augmenteront pas trop. En pratique, le statut de LMP convient, pour ces raisons, aux actifs en fin de carrière qui reconfigurent leur patrimoine en vue de la retraite.
ll faut enfin s'assurer que vos revenus locatifs seront pérennes. La location de logements meublés ne correspond pas à tous les types de biens ni d'emplacements: optez pour des surfaces peu importantes, situées dans des villes ou des sites touristiques si vous faites du saisonnier.
ll est fréquent d'étoffer son patrimoine avec des biens situés en résidences avec services. « Outre un rendement intéressant - de l'ordre de 4 à 5 %-, l'investisseur bénéficie d'un grand confort de gestion et peut récupérer la TVA, assure Olivier Trit. Mais pour choisir, vous devez être aussi vigilant que pour l'immobilier traditionnel. ». Un appartement en résidence services doit être commercialisé à un prix à peine plus élevé qu'un appartement classique et son emplacement doit lui permettre d'obtenir un taux de remplissage satisfaisant, quels que soient les occupants visés: étudiants, seniors, touristes, hommes d'affaires, etc. Par ailleurs, le loyer promis par l'exploitant - à choisir parmi les plus expérimentés - doit être raisonnable au regard des charges d'exploitation. Car s'il venait à baisser en cours ou en fin de bail parce que l'exploitant est en difficulté, le niveau des recettes locatives de l'investisseur pourrait baisser au point de le faire sortir du statut de LMP.
« Je préfère, sauf exception, un actif peu dédié, c'est-à-dire facilement transposable à un autre usage. C'est le cas d’une résidence senior contrairement à un Ehpad, qui nécessite des travaux importants pour être transformé », conseille Yves Gambart de Lignières. Au final, il n'existe pas de composition idéale de patrimoine pour devenir LMP, mais il est important de se diversifier. Une suggestion de De Lignières Patrimoine : un lot d'une résidence de tourisme pouvant être reconverti en résidence secondaire le cas échéant ; un meublé classique parisien si vous n'êtes pas par ailleurs surexposé à l'immobilier d'habitation, loué à un expatrié d'une multinationale ; un lot au sein d'une résidence senior en centre-ville d'une métropole, pour son potentiel de revalorisation (contrairement à une résidence étudiante). Bref, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier...