Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : de quoi s'agit-il ?
La qualité de loueur meublé professionnel ou LMP, contrairement au statut LMNP, est reconnue (Art.151 septies du CGI) aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000€ de recettes annuelles ou qui retirent de l’activité de loueur 50% au moins de leur revenu.
En début d’activité, la limite de 23.000€ est proratisée comme l’a confirmé un arrêt du Conseil d’Etat.
Le statut LMP nécessite donc un ticket d’entrée supérieur à 400.000€ et il est quasiment inaccessible, la première année, s’il est assis sur des investissements en VEFA, vente en état futur d’achèvement (se reporter, notamment, à la réponse ministérielle Weber).
APPROCHE ECONOMIQUE
Dans une conjoncture où l’immobilier résidentiel est considéré, par beaucoup d’intervenants, comme évoluant à un niveau plutôt élevé voire très élevé (cf statistiques proposées par J. Friggit, par exemple, à ce sujet), l’investissement en tant que loueur meublé (LMP ou LMNP) dans une résidence de services peut s’avérer être très pertinent si l’on cherche une certaine décorrélation.
En effet, un tel investissement permet de bénéficier de l’effet de levier du crédit et d’être exposé à l’évolution de l’immobilier sans subir, dans son intégralité, un éventuel retournement du marché dans la mesure où le rendement servi par l’exploitant (loyer perçu dans le cadre d’un bail commercial) servira de parachute à la baisse, un peu, comme peut l’être le coupon d’une obligation convertible ou le dividende de certaines actions.
Hormis les critères classiques spécifiques à un achat immobilier (emplacement, demande locative…), nous verrons donc l’importance que revêt, également, la qualité de l’exploitant et la rédaction du bail.
APPROCHE FISCALE ET SOCIALE
La location meublée (LMP ou LMNP), à titre habituel, est une activité qui relève, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investissement consiste, généralement, à acquérir des locaux meublés à usage d’habitation qui sont mis en location par bail commercial meublé auprès d’une société preneuse qui loue ces logements, avec services, aux locataires finaux.
L’activité de loueur meublé peut s’exercer soit en nom propre, soit au travers d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille ou SNC.
D’un point de vue comptable, les actifs immobiliers et mobiliers sont amortissables, sans pouvoir aggraver votre déficit (Art.39C du CGI) tandis que, notamment, les frais de commercialisation, les frais de notaire et les intérêts d’emprunt sont, pour les LMP, imputables sur le revenu global sans limitation de montant (Art.156 I1 bis du CGI) et, pour les LMNP, imputables sur les revenus de même nature (BIC non professionnels).
Signalons, également, qu’en cas d’adhésion à un centre de gestion agréé, le loueur en meublé (LMP ou LMNP) peut prétendre à une réduction d’impôt plafonnée à 915€ annuels (Art.199 quater B du CGI).
L’investissement en tant que loueur meublé est, nous semble t-il, un outil formidable pour se constituer une rente à terme non fiscalisée pendant de nombreuses années…. C’est, donc, un dispositif qui nous séduit plus que certains dispositifs d’incitation fiscale tels que Robien, Borloo ou équivalent dont l’intérêt réside, trop souvent, dans la seule carotte fiscale offerte par l’administration fiscale : la location meublée bénéficie donc d’une remarquable stabilité.
Ici, le principal intérêt est comptable : vous amortissez le bien acquis…. Il n’y a pas d’artifice fiscal… Ainsi, si vous réalisez vos investissements par recours au crédit (ce qui est, le plus souvent, recommandé), vous allez bénéficier de deux phases : la phase de financement durant laquelle les intérêts du crédit vont compenser, pour tout ou partie, les loyers perçus puis la phase post-crédit durant laquelle les amortissements reportés viendront s’imputer sur les vos revenus.
Par ailleurs, si le meublé offre un minimum de services (BOI 3A-2-03 et Art.261D 4b du CGI), la location est assujettie à la Tva et peut donc faire l’objet d’un remboursement de la Tva.
Au terme, s’agissant des plus-values, le LMP sera exonéré si son activité existe depuis au moins 5 ans et s’il réalise moins de 250.000€ de CA HT (Art.151 septies du CGI) tandis que LMNP est assujetti aux plus-values des particuliers (abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année de détention). S’agissant du LMP, un arrêt du Conseil d’Etat a statué que la date de début d’activité correspond à la date de signature du bail. Quant à la TVA, si le nouvel acquéreur y est assujetti, il reprend à son compte la régularisation de cette taxe (Art.257 bis du CGI).
D’un point de vue transmission, le LMP peut bénéficier du régime fiscal des entreprises non cotées avec un abattement de 75% des droits (Art.787B du CGI pour les personnes morales / Art.787C du CGI pour les personnes physiques). La transmission LMP peut, aussi, faire l’objet d’un paiement différé de 5 ans et d’un fractionnement sur 10 ans (Art.397A du CGI) à taux réduit (Art.404GA du CGI).
Au regard de l’ISF, le LMP est exonéré (Art.885R du CGI) s’ils retirent, de cette activité, plus de 50% de ses revenus (cf réponses Kert sur la notion de revenus et Zocchetto en cas de Sarl)… ce qui n’est pas possible en cas de recours au crédit (résultat négatif).
Enfin, d’un point de vue social, le statut en loueur meublé peut permettre de conserver une couverture maladie et valider des trimestres de retraite, ce qui, par exemple, peut s’avérer intéressant pour un cédant d’entreprise encore loin de la retraite.
Les amortissements sont constitués par l’immobilier (hors terrain) qui s’amortit sur 30 ans et par le mobilier qui s’amortit sur 7 ans. Reportables indéfiniment, ces amortissements s’imputent sur le résultat d’exploitation dès lors que celui-ci devient positif, au terme du crédit.
Sur notre exemple, en 2024, il reste encore près de 15 ans d’amortissement pour le terrain auxquels s’ajoutent les amortissement réintégrés… soit ~ 15 x 11.910€ + 169.087€, c'est-à-dire, encore, 12 à 13 ans de revenus nets d’impôts.
TYPE DE BIEN ET EMPLACEMENT, IMPORTANCE DE L'EXPLOITANT ET DU BAIL
Les principaux supports d’investissement sont les biens résidentiels classiques, les résidences de tourisme, les établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes ou EHPAD, les résidences étudiantes, les résidences affaires…
Biens résidentiels classiques : il s’agit de meubler soi-même un ou plusieurs biens et de le(s) louer à des particuliers…. c’est une solution qui peut être pertinente en complément, par exemple de biens qui génèrent plus de 23.000€ pour l’obtention du statut LMP, mais qui peut s’avérer « dangereuse » si le statut ne dépend que de ces loyers (risque de non payé) sans parler des travaux d’entretien et de réparation qui seront à votre charge (voir ci-après), de l’accord de la copropriété, des autorisations administratives, de l’impossibilité d’être assujetti à la Tva…
Résidences de tourisme : choisir une résidence idéalement située (plage, montagne…à proximité), typologie d’investissement qui bénéficie de l’afflux de touristes plaçant la France 1ère destination touristique.Quelques bonnes signatures : Belambra-Vvf, Odalys, Pierre & Vacances…
Etablissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes : il s’agit de biens un peu particuliers car souvent vendus assez chers si l’on regarde le prix au m² mais qui s’explique par l’obtention du « permis d’exploiter » et du coût de l’équipement. Visibilité excellente en raison du vieillissement de la population.Quelques bonnes signatures : Orpea, Gdp Vendôme, Emera…
Résidences étudiantes : choisir une résidence idéalement située à proximité d’une université, en centre-ville…Quelques bonnes signatures : Lamy, Eurostudiomes, Antéus…
Résidences affaires : choisir une résidence idéalement située en centre-ville d’une grande ville… peu de recul sur ce type d’exploitation.Quelques bonnes signatures : Citea, Pierre & Vacances…
Quel taux peut-on espérer actuellement ?
Aujourd’hui, pour de bonnes signatures, les rémunérations offertes s’établissent, généralement, entre 4,5% ht/ht et 5,5% ht/ht… par exemple, nous allons conseiller une résidence de tourisme gérée par un des leaders du secteur avec un emplacement idéal, en Corse, dont la rémunération est de 5,2%.
« 5,2%, c’est un peu faible…. le rendement de mon immobilier résidentiel, tourne autour de 7 à 10% » me répondrez-vous, peut être ?
Oui, mais il s’agit de 7 à 10% brut avant charges et avant fiscalité… les charges d’entretien et de réparation peuvent atteindre près de 25% des loyers perçus (voir chiffrage détaillé de l’Anah, à ce sujet), l’administration des biens plus de 10%... et la fiscalité peut vous amputer jusqu’à une petite moitié de ce qui vous reste… beaucoup de particuliers se trompent sur la rentabilité réelle de leur patrimoine immobilier oubliant de comptabiliser frais d’entretien, remise en état, loyers perdus au départ d’un locataire, frais de gestion, impôts et taxes…
C’est pourquoi, si l’on choisit d’investir en tant que loueur meublé, la rédaction du bail est également importante. L’investisseur veillera si c’est à lui ou au preneur de supporter les dépenses d’entretien, les grosses réparations (Art.606 du Code civil), les travaux de mise en conformité imposés par une évolution des normes (important s’il s’agit d’une Ehpad)… La durée idéale d’un bail est de l’ordre de 11 ans.
Enfin, et cela doit être contrôlé même en présence d’une belle signature, l’investisseur vérifiera si les loyers proposés sont des loyers de marché. Si tel n’était pas le cas, le risque serait de se voir imposer par le gestionnaire, au terme du bail (voire avant), une réduction des loyers. L’investisseur se méfiera donc des taux de rendement hors marché mais aussi des prix de vente trop élevés.
En conclusion, l’investisseur en loueur meublé bénéficie d’un cadre fiscal intéressant (rente non fiscalisée) et d’un placement lié à l’exploitation du preneur à bail (tourisme, dépendance…) l’exonérant, en partie, d’un retournement de l’immobilier résidentiel classique.