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đŸ—žïž L'essentiel de l'immobilier, mars 2010 → L'achat immobilier


...YVES GAMBART DE LIGNIÈRES TIENT DES PROPOS À REBOURS DES AGENTS IMMOBILIERS SUR CE POINT :

«L ’immobilier rĂ©sidentiel est beaucoup trop haut aujourd’hui. Il est soutenu par des mesures fiscales qui font que c’est bon pour les promoteurs, mais pas forcĂ©ment pour les investisseurs particuliers. Personnellement, je dĂ©conseille Ă  mes clients d’investir dans l’immobilier pour l’instant. Sauf dans l’immobilier de jouissance. Mais en tant qu’investisseur, je pense que c’est trop tĂŽt». Selon lui, les mesures fiscales, au premier rang desquels le dispositif Scellier, ont dopĂ© «virtuellement » le marchĂ©, maintenant les prix Ă  un niveau trop Ă©levĂ© : «Le problĂšme de la fiscalitĂ© en France, c’est qu’elle est trĂšs psychologique. Beaucoup d’investisseurs regardent d’abord la carotte, qui est Ă©norme : 25% de rĂ©duction d’impĂŽt. Sauf que certaines personnes investissent en se disant : Tant pis si je paie trop cher, j’ai ma rĂ©duction d’impĂŽt». Cet expert du patrimoine s’appuie sur un indicateur pour juger les tarifs trop hauts : le Tunnel de Friggit qui fait un parallĂšle entre coĂ»t de l’immobilier et revenus des mĂ©nages. Les prix ont baissĂ© et l’indice est repassĂ© de 1,7 Ă  1,5. Bref, selon cette thĂ©orie, les prix des appartements et maisons reviennent doucement vers un niveau proche du pouvoir d’achat des Français. «Mais nous sommes encore trĂšs, trĂšs loin de la tendance long terme qui est de 1. Si nous ne regardons que cet indicateur, le marchĂ© devrait baisser encore de 25% », nuance Yves Gambart de LigniĂšres. «Je pense que les prix demeurent trĂšs chers. AprĂšs, cela reste un pari. J’ai dit Ă  mes clients d’arrĂȘter d’acheter voici un peu plus de 3 ans, c’était 1 an et demi trop tĂŽt », reconnaĂźt-il


....QUE FAUT-IL RETENIR DES CONSEILS DE CET EXPERT DU PATRIMOINE ?

Que l’achat immobilier doit ĂȘtre rĂ©flĂ©chi et qu’il ne faut surtout pas cĂ©der au simple attrait des avantages fiscaux. Et il subsiste des avantages Ă  acheter, comme le souligne Yves Gambart de LigniĂšres : «Le principal intĂ©rĂȘt Ă  investir dans l’immobilier : il est intelligent de s’endetter aujourd’hui. En effet, en pariant que l’inflation va repartir, celle-ci bĂ©nĂ©ficiera aux emprunteurs Ă  taux fixe. AprĂšs, il faut s’endetter pour faire quelque chose ! Si c’est pour acheter de l’immobilier qui baissera de 20% d’ici 4 Ă  5 ans : ce n’est pas si intelligent ». L’ancien constituerait-il une valeur plus sĂ»re ? «En nĂ©gociant 10 Ă  15% en dessous des prix du marchĂ©. Ce sont en effet des marges de nĂ©gociation que l’on n’a pas avec des promoteurs dans le neuf». Obtenir une telle marge, est-ce rĂ©alisable ? «Oui ! Je regarde beaucoup le marchĂ© de Vannes. Vous avez des maisons invendues depuis 16 Ă  17 mois. Donc si vous arrivez derriĂšre en demandant -10 ou -15%, c’est jouable !». Et d’insister : «Il faut nĂ©gocier !»


....POUR LA PREMIÈRE FOIS DEPUIS 10 ANS, L'INDICATEUR DE L'ÉVOLUTION DES LOYERS CLAMEUR ANNONCE UNE BAISSE DE 0,8% EN 2009 !

«Ce n’est pas parce que l’on doit baisser son loyer (Ă  la relocation) qu’il faut vendre», lance le conseiller en patrimoine Yves Gambart de LigniĂšres. «Les critĂšres, c’est : je pense que l’immobilier va beaucoup baisser, ou, j’ai trop de biens immobiliers donc je vends». Et par rapport Ă  l’évolution du marchĂ©, un propriĂ©taire a-t-il plutĂŽt intĂ©rĂȘt Ă  vendre maintenant ou Ă  attendre que les prix remontent pour espĂ©rer une plus-value ? «S’il veut vendre un logement locatif... le timing n’est en effet pas excellent. Mais ce timing ne sera pas meilleur pendant un bon moment donc s’il ne peut pas attendre quelques annĂ©es, il vaut mieux le faire aujourd’hui que dans 1 an».




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