L’immobilier d’habitation n’a pas assez baissé
Selon Yves Gambart de Lignières, la pierre n'a toujours pas retrouvé son statut de valeur refuge. Pour ce conseiller en gestion de patrimoine au sein de De Lignières Patrimoine, d'autres placements s'avéreraient plus rémunérateurs.
Le Mensuel : Le retour des ventes dans l’ancien signifie-t-il que la pierre est à nouveau une valeur refuge ?
Yves Gambart de Lignières : Pas vraiment. Certes les transactions sont reparties à la hausse mais pas les prix. Je pense que les taux d’intérêt très bas constituent la motivation principale, d’autant que nous sommes davantage sur des achats de résidence principale. Nous sommes donc dans une approche différente de celle des investisseurs, plus affective et tournée vers la bonne opportunité au bon moment. Du côté des investisseurs locatifs, les prix des loyers et les rendements locatifs sont bas. La loi Alur impose aussi des contraintes importantes. Ce n’est pas franchement le moment de faire de l’investissement dans le collectif. Je ne dirais donc pas que la pierre soit actuellement une valeur refuge.
Certains observateurs annoncent la fin de la baisse des prix dans l’immobilier. Que vous inspire cette perspective ?
De mon point de vue, l’immobilier d’habitation n’a pas assez corrigé (baissé, NDLR). Il se maintient à des niveaux trop élevés, notamment soutenus par les taux d’emprunt historiquement bas. C’est-à-dire de « l’argent pas cher » qui doit s’investir quelque part. Certains observateurs comme Jacques Friggit (économiste spécialiste du secteur immobilier français, NDLR) « parie » sur une correction d’au moins 35%. Sa dernière étude montre bien que l’on évolue à des niveaux bien trop élevés par rapport à l’historique de 1965 à 2000. Même au niveau de l’Europe, nous sommes l’un des rares pays à ne pas avoir assez corrigé. The Economist estime d’ailleurs que la France est surévaluée entre 25 et 29%.
Quels sont vos conseils pour les irréductibles investisseurs en immobilier d’habitation ?
Il faut d’abord dire que d’autres placements sont plus rémunérateurs et comportent moins de risques : c’est le cas des fonds en euros d’assurance-vie ou des sociétés civiles de placement immobilier bureaux/commerces qui présentent des rendements locatifs plus importants. Mais si un investisseur veut s’exposer à de l’immobilier d’habitation, mieux vaut, me semble t-il, acquérir de l’ancien qui est à 1 900 €/m² (contre 3 000 € pour le neuf), le rénover avec les avantages fiscaux liés puis le louer.
Et le dispositif Pinel ?
Le niveau encore élevé des prix de l’immobilier résidentiel, le surcoût du neuf par rapport à l’ancien, les contraintes de plus en plus importantes portées par le bailleur, les conditions de loyer et de ressources du locataire (...) rendent ce dispositif peu attractif. Sauf dans certains cas particuliers : emplacements et prix exceptionnels ou location souhaitée à un ascendant ou un descendant.
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