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ūüóěÔłŹ Le Particulier Immobilier, octobre 2015 ‚Üí Devenir loueur en meubl√© professionnel


‚ĶD√©cider de se lancer est une chose. Encore faut-il le pouvoir. ¬ę¬†Sachant que, pour le seuil de 23 000‚ā¨, il faut prendre en compte, au cours de l'ann√©e civile, les loyers exigibles ou courus et, si l'on prend un rendement plut√īt prudent de 4 %, il faut envisager un investissement global d'environ 575 000 ‚ā¨, soit id√©alement trois √† quatre biens ¬Ľ, analyse Yves Gambart de Ligni√®res, conseiller patrimonial √† De Ligni√®res Patrimoine.


Par ailleurs, il faut évaluer vos revenus d'activité et leur probable évolution dans les prochaines années pour vous assurer qu'ils n'augmenteront pas trop. En pratique, le statut de LMP convient, pour ces raisons, aux actifs en fin de carrière qui reconfigurent leur patrimoine en vue de la retraite.


ll faut enfin s'assurer que vos revenus locatifs seront pérennes. La location de logements meublés ne correspond pas à tous les types de biens ni d'emplacements: optez pour des surfaces peu importantes, situées dans des villes ou des sites touristiques si vous faites du saisonnier.


ll est fr√©quent d'√©toffer son patrimoine avec des biens situ√©s en r√©sidences avec services. ¬ę Outre un rendement int√©ressant - de l'ordre de 4 √† 5 %-, l'investisseur b√©n√©ficie d'un grand confort de gestion et peut r√©cup√©rer la TVA, assure Olivier Trit. Mais pour choisir, vous devez √™tre aussi vigilant que pour l'immobilier traditionnel.¬†¬Ľ. Un appartement en r√©sidence services doit √™tre commercialis√© √† un prix √† peine plus √©lev√© qu'un appartement classique et son emplacement doit lui permettre d'obtenir un taux de remplissage satisfaisant, quels que soient les occupants vis√©s: √©tudiants, seniors, touristes, hommes d'affaires, etc. Par ailleurs, le loyer promis par l'exploitant - √† choisir parmi les plus exp√©riment√©s - doit √™tre raisonnable au regard des charges d'exploitation. Car s'il venait √† baisser en cours ou en fin de bail parce que l'exploitant est en difficult√©, le niveau des recettes locatives de l'investisseur pourrait baisser au point de le faire sortir du statut de LMP.


¬ę¬†Je pr√©f√®re, sauf exception, un actif peu d√©di√©, c'est-√†-dire facilement transposable √† un autre usage. C'est le cas d‚Äôune r√©sidence senior contrairement √† un Ehpad, qui n√©cessite des travaux importants pour √™tre transform√©¬†¬Ľ, conseille Yves Gambart de Ligni√®res. Au final, il n'existe pas de composition id√©ale de patrimoine pour devenir LMP, mais il est important de se diversifier. Une suggestion de De Ligni√®res Patrimoine : un lot d'une r√©sidence de tourisme pouvant √™tre reconverti en r√©sidence secondaire le cas √©ch√©ant ; un meubl√© classique parisien si vous n'√™tes pas par ailleurs surexpos√© √† l'immobilier d'habitation, lou√© √† un expatri√© d'une multinationale ; un lot au sein d'une r√©sidence senior en centre-ville d'une m√©tropole, pour son potentiel de revalorisation (contrairement √† une r√©sidence √©tudiante). Bref, ne mettez pas tous vos Ňďufs dans le m√™me panier...



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