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đŸ—žïž Le Particulier, octobre 2009 → Location meublĂ©e


LE STATUT DE LMP RECADRÉ. ON ASSISTE À LA MISE EN PLACE D'UN RÉGIME TRANSITOIRE

Pour Ă©viter un changement de statut trop brutal, les pouvoirs publics ont mis en place un rĂ©gime transitoire sur 10 ans. « Le principe est de crĂ©er un loyer fictif en multipliant par 5 les recettes annuelles, puis en minorant le rĂ©sultat de 2/5 par annĂ©e de dĂ©tention » 
Cela dit, les consĂ©quences de leur changement de statut pourraient toutefois s’avĂ©rer plus limitĂ©es que prĂ©vu pour les ex-loueurs en meublĂ©, la plupart d’entre eux ayant dĂ©jĂ  profitĂ© des avantages propres au rĂ©gime du LMP. « C’est le cas pour l’imputation sur le revenu global du dĂ©ficit constatĂ©, car celui-ci est surtout important la premiĂšre annĂ©e de l’investissement », explique le conseil en gestion de patrimoine indĂ©pendant Yves Gambart de LigniĂšres



LE SCELLIER-BOUVARD, UN NOUVEAU DISPOSITIF POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE PRIVÉE

MalgrĂ© son appellation de Scellier-Bouvard (ou de LMNP Scellier), le nouveau dispositif prĂ©sente des diffĂ©rences notables avec l’investissement Scellier en immobilier rĂ©sidentiel. Certes, comme dans le Scellier, le taux de la rĂ©duction d’impĂŽt est de 25 % sur 9 ans (soit 2,77 % par an) pour les opĂ©rations rĂ©alisĂ©es cette annĂ©e et l’annĂ©e prochaine (20 % en 2011 et 2012), mais les similitudes s’arrĂȘtent lĂ . Ainsi, la TVA Ă©tant rĂ©cupĂ©rable, le plafond d’investissement annuel – fixĂ© Ă  300 000 € – est Ă  retenir pour son montant hors taxe, soit une capacitĂ© d’investissement lĂ©gĂšrement supĂ©rieure (358 000 € TTC). Autre diffĂ©rence, l’investisseur peut rĂ©aliser, dans le cadre de ce plafond annuel, plusieurs opĂ©rations distinctes. Par ailleurs, le Scellier-Bouvard n’est pas prorogeable au-delĂ  de 9 ans. Ultime diffĂ©rence avec le Scellier rĂ©sidentiel, l’ensemble du territoire, y compris la zone C trĂšs controversĂ©e, est Ă©ligible au Scellier-Bouvard.


Permettent de bĂ©nĂ©ficier du Scellier-Bouvard : les investissements dans les logements neufs ou en Ă©tat futur d’achĂšvement situĂ©s dans les rĂ©sidences de tourisme classĂ©es, les Établissements d’hĂ©bergement pour les personnes ĂągĂ©es dĂ©pendantes (Ehpad), les rĂ©sidences pour seniors ayant obtenu l’agrĂ©ment « qualitĂ© », les rĂ©sidences Ă©tudiantes ou encore les structures d’accueil familial. Les opĂ©rations rĂ©alisĂ©es dans des rĂ©sidences achevĂ©es depuis plus de 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de rĂ©habilitation ouvrent aussi droit Ă  la rĂ©duction d’impĂŽt



LE SCELLIER-BOUVARD, PAS TOUJOURS ATTRACTIF POUR LES BAILLEURS TRÈS IMPOSÉS

L’amortissement est, en effet, incompatible avec le micro-BIC. Il est, en revanche, possible au rĂ©el, exceptĂ© si l’investisseur bĂ©nĂ©ficie de l’avantage Scellier-Bouvard. Vaut-il mieux alors privilĂ©gier l’amortissement ou la rĂ©duction d’impĂŽt ? Nous avons fait une Ă©tude comparative sur un bien acquis 178 633 € TTC, en fonction des tranches marginales d’imposition (TMI) de l’investisseur – de 14, 30 et 40 %. Sur 9 ans, c’est le rĂ©gime Scellier-Bouvard qui, avec un avantage fiscal estimĂ© Ă  37 339 €, se rĂ©vĂšle le plus attractif, toutes TMI confondues. Ce n’est plus vrai, en revanche, au-delĂ  de 15 ans de dĂ©tention, pour les contribuables imposĂ©s Ă  30 et 40 %. En optant pour l’amortissement avec le statut de LMNP imposable au rĂ©el, leur gain fiscal avoisinera respectivement 39 731 € et 52 975 € sur 15 ans, et 51 199 € et 62 866 € sur 20 ans ; bien au-delĂ  des 37 339 € procurĂ©s par la rĂ©duction d’impĂŽt ! Seuls les contribuables imposĂ©s Ă  14 % ont intĂ©rĂȘt Ă  opter systĂ©matiquement pour le Scellier-Bouvard au dĂ©triment de l’amortissement ; et ce, quelle que soit la durĂ©e de dĂ©tention envisagĂ©e. « Si on prĂ©voit de garder le bien plus de 15 ans, on a presque toujours intĂ©rĂȘt Ă  faire du LMNP classique », confirme Yves Gambart de LigniĂšres





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