LE STATUT DE LMP RECADRÉ. ON ASSISTE À LA MISE EN PLACE D'UN RÉGIME TRANSITOIRE
Pour éviter un changement de statut trop brutal, les pouvoirs publics ont mis en place un régime transitoire sur 10 ans. « Le principe est de créer un loyer fictif en multipliant par 5 les recettes annuelles, puis en minorant le résultat de 2/5 par année de détention » …Cela dit, les conséquences de leur changement de statut pourraient toutefois s’avérer plus limitées que prévu pour les ex-loueurs en meublé, la plupart d’entre eux ayant déjà profité des avantages propres au régime du LMP. « C’est le cas pour l’imputation sur le revenu global du déficit constaté, car celui-ci est surtout important la première année de l’investissement », explique le conseil en gestion de patrimoine indépendant Yves Gambart de Lignières…
LE SCELLIER-BOUVARD, UN NOUVEAU DISPOSITIF POUR INVESTIR EN RÉSIDENCE PRIVÉE
Malgré son appellation de Scellier-Bouvard (ou de LMNP Scellier), le nouveau dispositif présente des différences notables avec l’investissement Scellier en immobilier résidentiel. Certes, comme dans le Scellier, le taux de la réduction d’impôt est de 25 % sur 9 ans (soit 2,77 % par an) pour les opérations réalisées cette année et l’année prochaine (20 % en 2011 et 2012), mais les similitudes s’arrêtent là. Ainsi, la TVA étant récupérable, le plafond d’investissement annuel – fixé à 300 000 € – est à retenir pour son montant hors taxe, soit une capacité d’investissement légèrement supérieure (358 000 € TTC). Autre différence, l’investisseur peut réaliser, dans le cadre de ce plafond annuel, plusieurs opérations distinctes. Par ailleurs, le Scellier-Bouvard n’est pas prorogeable au-delà de 9 ans. Ultime différence avec le Scellier résidentiel, l’ensemble du territoire, y compris la zone C très controversée, est éligible au Scellier-Bouvard.
Permettent de bénéficier du Scellier-Bouvard : les investissements dans les logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans les résidences de tourisme classées, les Établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidences pour seniors ayant obtenu l’agrément « qualité », les résidences étudiantes ou encore les structures d’accueil familial. Les opérations réalisées dans des résidences achevées depuis plus de 15 ans et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation ouvrent aussi droit à la réduction d’impôt…
LE SCELLIER-BOUVARD, PAS TOUJOURS ATTRACTIF POUR LES BAILLEURS TRÈS IMPOSÉS
L’amortissement est, en effet, incompatible avec le micro-BIC. Il est, en revanche, possible au réel, excepté si l’investisseur bénéficie de l’avantage Scellier-Bouvard. Vaut-il mieux alors privilégier l’amortissement ou la réduction d’impôt ? Nous avons fait une étude comparative sur un bien acquis 178 633 € TTC, en fonction des tranches marginales d’imposition (TMI) de l’investisseur – de 14, 30 et 40 %. Sur 9 ans, c’est le régime Scellier-Bouvard qui, avec un avantage fiscal estimé à 37 339 €, se révèle le plus attractif, toutes TMI confondues. Ce n’est plus vrai, en revanche, au-delà de 15 ans de détention, pour les contribuables imposés à 30 et 40 %. En optant pour l’amortissement avec le statut de LMNP imposable au réel, leur gain fiscal avoisinera respectivement 39 731 € et 52 975 € sur 15 ans, et 51 199 € et 62 866 € sur 20 ans ; bien au-delà des 37 339 € procurés par la réduction d’impôt ! Seuls les contribuables imposés à 14 % ont intérêt à opter systématiquement pour le Scellier-Bouvard au détriment de l’amortissement ; et ce, quelle que soit la durée de détention envisagée. « Si on prévoit de garder le bien plus de 15 ans, on a presque toujours intérêt à faire du LMNP classique », confirme Yves Gambart de Lignières…