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đŸ—žïž Money Week, dĂ©cembre 2010 → SCPI : pour investir "lĂ©ger" en immobilier


IntĂ©ressĂ© par un investissement dans les murs de commerces, ou de bureaux ? GrĂące aux SCPI, vous accĂ©dez Ă  ces actifs, traditionnellement rĂ©servĂ©s aux institutionnels, Ă  partir d’un montant relativement faible.Nos explications et conseils.


Investir dans l’immobilier rĂ©sidentiel aujourd’hui vous place face Ă  un risque de moins-value assez peu engageant. Passer par une SCPI (sociĂ©tĂ© civile de placement immobilier) vous permet de contourner ce problĂšme. Cette sociĂ©tĂ© investit les capitaux, collectĂ©s auprĂšs d’épargnants, dans un portefeuille composĂ© d’immobilier physique, de logements rĂ©sidentiels, de murs de bureaux et d’entreprises diverses.


Contrairement Ă  un investissement en direct, vous devenez propriĂ©taire immobilier avec un ticket d’entrĂ©e de quelques centaines ou milliers d’euros. Par ailleurs, la SCPI, investie parfois dans plusieurs centaines de lots, permet de mutualiser les risques, vous exonĂšre de tout souci de gestion et offre plus de liquiditĂ© qu’un investissement en direct.


SÉLECTIONNEZ LA SCPI EN FONCTION DE VOS BESOINS

Cela Ă©tant, il va falloir choisir entre les SCPI. Si vous avez besoin de revenus, vous sĂ©lectionnerez une SCPI de rendement, qui reverse des loyers Ă  l’investisseur. Mais, si vous privilĂ©giez la valorisation de votre capital, vous miserez sur une SCPI de plus-value, qui capitalise les revenus. Notez qu’il existe aussi des SCPI dites fiscales (Scellier, Malraux, etc.).Ensuite, vous choisirez votre sociĂ©tĂ© selon la localisation gĂ©ographique de ses actifs (province, rĂ©gion parisienne et Paris, France, Europe
) et, bien entendu, selon le type de biens composant votre portefeuille (bureaux, centres commerciaux, rĂ©sidentiel...).Enfin, votre choix se portera sur des SCPI soit Ă  capital variable, soit Ă  capital fixe. Les premiĂšres sont disponibles toute l’annĂ©e, et le rachat est organisĂ© par la sociĂ©tĂ©. Les secondes ne sont accessibles que lors des augmentations de capital dĂ©finies par la sociĂ©tĂ© de gestion, et les rachats se font sur un marchĂ© secondaire.


VÉRIFIER LA QUALITÉ DE GESTION DE LA SOCIÉTÉ

Une SCPI n’est intĂ©ressante que si elle bien gĂ©rĂ©e, et donc rĂ©munĂ©ratrice pour vous, investisseur. PrivilĂ©giez les sociĂ©tĂ©s de taille importante, pour bĂ©nĂ©ficier d’une bonne mutualisation des risques. IntĂ©ressez-vous Ă  la composition du portefeuille de la SCPI (localisation des actifs immobiliers, nombre d’unitĂ©s locatives) et Ă  la qualitĂ© de ses locataires (grandes enseignes, taux d’occupation, risques d’impayĂ©s, etc.), sachant qu’il est prĂ©fĂ©rable que les occupants ne reprĂ©sentent pas plus de 5 Ă  10 % des loyers.Ensuite, vous vĂ©rifierez le niveau des provisions pour travaux et celui du report Ă  nouveau (rĂ©serve, constituĂ©e par prĂ©caution, de loyers non distribuĂ©s), qui sont de bons indicateurs pour Ă©valuer la gestion de la SCPI. Assurez-vous de la bonne liquiditĂ© des transactions de la SCPI, en visant le niveau de dĂ©cote appliquĂ© Ă  la vente, ou bien en Ă©tudiant le pourcentage au sein de la capitalisation totale, de la SCPI en attente de cession. Informez-vous, enfin, sur la collecte, notamment sur la part dĂ©tenue par les personnes morales. En effet, il est prĂ©fĂ©rable que cette derniĂšre ne soit pas trop importante car, en cas de crise, ce sont les premiĂšres Ă  vendre leurs parts, et donc Ă  restreindre la liquiditĂ© de la SCPI.Bien entendu, mĂȘme si les performances passĂ©es ne prĂ©jugent pas les rĂ©sultats futurs, la pĂ©rennitĂ© du dividende et la revalorisation de la part permettent de juger de la qualitĂ© de la gestion. L’indicateur « valeur de reconstitution », publiĂ© par la sociĂ©tĂ©, permet aussi de vĂ©rifier la cohĂ©rence entre le prix de souscription et la valeur de rĂ©alisation du portefeuille.Enfin, vĂ©rifiez que la sociĂ©tĂ© de gestion, agrĂ©Ă©e par l’AMF, prĂ©lĂšve des frais assez similaires Ă  ceux d’une gestion en direct : gĂ©nĂ©ralement de 8 Ă  10 % inclus pour les droits de souscription et de 0,6 Ă  1,2 % pour les frais de gestion.


INVESTIR VIA L'ASSURANCE-VIE : PLUS D'INCONVÉNIENTS QUE D'AVANTAGES

Vous pouvez acquĂ©rir une SCPI dans le cadre d’un contrat d’assurance vie. Mais, attention, par ce biais, vous alourdissez le coĂ»t global, en raison des frais de gestion du contrat.Par ailleurs, il ne vous sera pas possible de recourir Ă  l’emprunt si votre acquisition est logĂ©e dans un contrat d’assurance vie. A contrario, vous pourrez investir dans une SCPI en direct Ă  crĂ©dit sur la totalitĂ© de l’investissement ; cette opĂ©ration peut ĂȘtre intĂ©ressante si vous souhaitez exploiter votre capacitĂ© d’endettement.Enfin, si vous logez la SCPI dans une assurance vie, vous dĂ©pendrez de la fiscalitĂ© du contrat tant au niveau des revenus (taxĂ©s seulement en cas de rachat) que sur le plan successoral. Or, si l’acquisition est rĂ©alisĂ©e en direct, les revenus perçus (mis Ă  part les quelques revenus financiers) seront assujettis Ă  la fiscalitĂ© des revenus fonciers, avec la possibilitĂ© de dĂ©duire les intĂ©rĂȘts d’emprunt.


RÉDUISEZ VOTRE FISCALITÉ EN ACHETANT À CRÉDIT

Une stratĂ©gie possible, afin de dĂ©velopper son patrimoine sans alourdir sa fiscalitĂ©, consiste Ă  mĂ©langer SCPI de rendement et SCPI de plus-values ou en nue-propriĂ©tĂ© avec un recours au financement Ă  crĂ©dit de l’intĂ©gralitĂ©. À travers notre exemple, vous constaterez que vous annulez intĂ©gralement votre facture fiscale.En effet, les intĂ©rĂȘts Ă  payer se dĂ©duisent des loyers perçus !


Exemple d’impact fiscal de l’acquisition simultanĂ©e de Scpi de rendement et de plus-values

 

Montant investi

Loyer 6%

Crédit in fine à 4%

Revenu fiscal

SCPI de rendement

150 000€

9 000€

6 000€

3 000€

SCPI de plus-value

75 000€

 

3 000€

-3 000€



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