La location meublée professionnelle peut se révéler une stratégie très pertinente pour tout chef d’entreprise ayant vendu son activité en vue de la retraite mais aussi pour celui qui, plus jeune et ayant cédé le fruit de son travail, souhaite vivre de ses rentes.
COUVERTURE SOCIALE Pour bénéficier du statut en loueur meublé professionnel (LMP), il faut, notamment :- être inscrit au RCS (ou, à défaut, attester d’une décision de refus du greffe),- générer plus de 23.000 € de recettes annuelles (prorata temporis lors du lancement de l’activité) ou retirer de l’activité au moins 50% de son revenu global (condition rarement respectée car activité souvent déficitaire au démarrage).L’assujettissement aux cotisations sociales (allocations familiales, assurance maladie, invalidité décès et retraite vieillesse) peut, alors, s’avérer judicieux pour toute personne ayant cessé prématurément son activité. Un tel investisseur pourra, ainsi, continuer à bénéficier d’une couverture maladie, à valider ses trimestres de cotisation retraite et, de manière plus anecdotique, à bénéficier du dispositif Madelin. FISCALITÉ DES REVENUS Il est possible de déduire du revenu global, sans limite de plafond, toutes les charges pour leur montant réel : charges locatives, charges de copropriété ainsi que les intérêts d’emprunt, primes d’assurances de l’emprunt…Il est également possible d’amortir les biens, soit par composant soit en considérant que l’actif n’est pas décomposable. Les amortissements s’imputent alors, sans limitation de durée, sur les futurs bénéfices, ce qui repousse d’autant l’imposition des revenus LMP. FISCALITÉ DES PLUS-VALUES Concernant la plus-value, si l’activité est exercée depuis au moins cinq ans, elle sera totalement exonérée si les recettes sont inférieures à 250.000 € et partiellement si elles sont comprises entre 250.000 et 350.000€.
FISCALITÉ ISF
Les biens ne sont pas soumis à l’ISF s’ils sont considérés comme professionnels. Il s’agit des LMP dont le revenu de cette activité génère plus de 50% des revenus professionnels (hors retraite, revenus fonciers et financiers).Pour bénéficier d’une exonération ISF, il faut donc éviter une acquisition par financement de la totalité car ceci empêcherait de générer un revenu positif.
FISCALITÉ DE LA TRANSMISSION
Lors de la transmission de locations meublées professionnelles, et dans la mesure où il s’agit de biens non liquides, les héritiers peuvent bénéficier d’un paiement des droits de mutation différé pendant cinq ans (en contrepartie de versement d’intérêts) puis fractionné pendant dix nouvelles années.La transmission peut même bénéficier d’une exonération à hauteur de 75% (loi Dutreil) si elle est en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Une des conditions, entre autres, est la signature d’un engagement de conservation au moins deux ans avant la succession puis le respect, par les héritiers, de conserver les biens six ans tout en justifiant, pour l’un d’entre eux et pendant cinq ans, du statut de LMP.
BIENS CONCERNÉS
Il peut s’agir de biens meublés, neufs ou anciens : des appartements classiques, des résidences pour étudiants, des maisons de retraite ou résidences médicalisées, des résidences de tourisme classées…L’investisseur s’attardera, surtout au prix actuel de l’immobilier, sur l’emplacement du bien, la qualité de sa construction mais aussi sur la compétence et la solidité du gérant et sur la rédaction du bail.Par exemple, il sera préférable d’opter pour un bail ferme, pour une mise en conformité à la charge de l’exploitant, pour une répartition des charges adéquate…Il sera, également, indispensable pour tout investisseur n’ayant pas encore le statut LMP d’éviter les VEFA (vente en état futur d’achèvement) sans livraison l’année de la signature car cette opération ne permet pas, alors, d'imputer les déficits au revenu global, l'année de l'acquisition.
En conclusion : Le statut LMP peut s’avérer, fiscalement et civilement, très séduisant dès lors que cet investissement en locations meublées professionnelles s’articule intelligemment dans le patrimoine de l’investisseur. Le « ticket d’entrée », de 400 à 600.000 € afin de générer plus de 23.000 € de recettes, étant relativement élevé, il faut éviter de recourir à cette stratégie si l’ensemble des précautions de base n’ont pas été validées (diversification, immobilier déjà existant, endettement, liquidité du patrimoine…).
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